Buy-to-let — ипотека для сдачи недвижимости в аренду

Приобретение недвижимости в Великобритании в целях последующей сдачи в аренду является более простым процессом, нежели покупка жилья для самостоятельного проживания. Именно от дальнейшего планируемого использования, зависят сумма предоставляемой ссуды и её процент. Высокий процент, заложенный банками, покроет любые расходы, в случае непредвиденных обстоятельств. Важно заранее детально изучить все критерии, которые проверяются банком перед одобрением заявки, а также подобрать наиболее выгодный объект на рынке недвижимости, чтобы иметь высокие шансы положительного решения.

Почему существует разница между ипотекой на собственное жильё и на арендное?

Отличия в обработке банками заявки происходят из-за различного подхода к последующему погашению ипотеки.

В случае покупки жилья для личного проживания, банк выясняет размер ваших доходов и сколько вы сможете выплачивать. Заёмщику дают в ипотеку максиму – пять годовых зарплат и погашение кредита происходит за счет заработанных заёмщиком средств. 

При покупке жилья Buy-to-let, никого не интересует, какая у вас зарплата, лишь бы вам хватало, чтобы покрывать свои собственные нужды. При аренде погашение кредита происходит за счет денег, получаемых от арендатора. Более того, правильно составленный договор обяжет арендатора участвовать в обслуживании квартиры или дома.

Нужно учитывать, что чаще всего при покупке жилья «покупай и сдавай» ипотечные кредиты выдаются на условии выплаты только процентов, без выплат остатка по кредиту.

Таким образом, вам не нужно получать большой доход, чтобы позволить себе ипотеку Buy-to-let и вы могли бы занять больше денег на инвестиционную недвижимость, чем на покупку собственного дома.

Можно ли оформить ипотечный договор на покупку личного жилья, а спустя время сдать его в аренду?

Такая возможность существует, ведь жизнь многогранна и изменчива: у приобретателя за годы ипотеки могут измениться личные обстоятельства, например, свадьба или развод, долгосрочная командировка и т.д. Правильно в такой ситуации будет уведомить банк об изменении условий договора и перезаключить его уже как Buy-to-Let.

Трудности вызовет и обратная ситуация, когда недвижимости куплена с целью аренды, а приобретатель решит сделать её местом своего жительства. Тогда также потребуется уведомление банка и пересмотр договора.

Критерии, по которым банковские организации рассматривают заявки

Каждый банк имеет свои лимиты по представленным параметрам, однако все они подлежат рассмотрению и имеют собственные допустимые для одобрения рамки.

1. Сумма вносимого депозита
   При оформлении кредита требуется внести определённый депозит. Если для ипотеки, взятой ради личного проживания, эта сумма начинается от 5%, то ссуда на условиях Buy-to-Let находится на уровне 25-35%. Очень редко можно увидеть предложения с депозитом в 20%, однако такое тоже встречается. Чем выше внесенный депозит, тем меньше процентов будет начислять банк.
   
2. Размер доходов заёмщика
   Сумма доходов за год желающего взять ипотеку под дальнейшую сдачу в аренду должна быть не менее £20 000, тогда как при оформлении кредита под собственное проживание обычно общая одобряемая сумма заёма не превышает годовую зарплату, умноженную на коэффициент 4,5.Когда речь идёт об иностранном гражданине, желающем купить недвижимость в ипотеку, банки особенно внимательны и просят указывать в заявлении все существующие источники доходов, а также прикладывать к ним подтверждающие документы. Чем больше получится итоговая сумма заработных плат, тем больше шансов получить кредит на нужную квартиру.
3.  Оценка потенциальной арендной платы
   В ходе рассмотрения заявки на ипотеку банк проводит оценку приобретаемой площади с точки зрения ориентировочной суммы, которую будет платить арендатор. Чтобы получить одобрение, недвижимость должна быть достаточно рентабельна, дабы владелец смог сдавать её с наценкой 25-45%. Например, если планируется ежемесячный платёж в размере £1000, тогда арендатор должен платить не менее £1250. Такое требование обусловлено наличием промежутков, в которые квартира будет пустовать и искать следующих жильцов: за счёт отложенных средств можно продолжать выплачивать ипотеку, не допуска просрочек. Получить минимальную наценку при расчетах можно, оформив страховку арендодателя для покрытия ипотечных платежей в период отсутствия съемщиков или их неплатежеспособности.
   
4. Возрастные ограничения
   В этом критерии проверки банки, напротив, максимально лояльны. Возраст, обращающегося за кредитом, не имеет значения, ибо большинство организаций не имеют никаких рамок, кроме установления совершеннолетия (21 год).
   
5. Кредитная история
   Наличие хорошей кредитной истории, особенно если там уже фигурировали какие-либо ссуды, успешно и без просрочек погашенные, является хорошим подспорьем в получении одобрения на заём Buy-to-Let. Также нельзя забывать о текущих кредитах на любые цели: банку нужно убедиться, что заёмщик способен своевременно оплачивать и текущие кредиты, и ипотеку.
   

Государственный надзор

Сдача недвижимости в аренду рассматривается властями Соединённого Королевства как организация бизнеса. Поэтому Financial Conduct Authority, осуществляющий контроль в сфере потребительских товаров, не распространяет своё влияние на ипотеки Buy-to-Let. Исключением может стать факт приобретения квартиры для сдачи в наем членам семьи.

Налогообложение

Покупка жилья на условиях Buy-to-Let подразумевает наличие всех последующих уплат налогов, соответствующих предпринимательской деятельности. Подробнее ознакомиться с их перечнем можно в других статьях сайта или путем обращения к грамотному юристу.

Дополнительные платежи при оформлении ипотеки Buy-to-Let

Затраты на ипотеку несколько выше самого размера ссуды, так как влекут за собой следующие взносы:

• плата за подачу заявления – кредит на квартиру с последующей сдачей в аренду требует более большой суммы, нежели ипотека с целью приобретения недвижимости для личного пользования, точную сумму стоит узнавать в выбранной кредитной организации;
• затраты на юридическое сопровождение сделки, так как в Великобритании невозможно купить какой-либо объект недвижимости непосредственно у продавца – каждое приобретение проходит через риелторов;
• гербовый сбор, уплачиваемый государству. Его размер зависит от стоимости приобретаемой квартиры, а также при расчете суммы может применяться увеличивающий коэффициент, если речь идёт о приобретении дополнительной недвижимости помимо имеющегося единственного жилья. Например, для объекта стоимостью от £40 тыс., в Англии и Северной Ирландии придётся доплатить 3% от его стоимости, в Шотландии – 6%, а в Уэльсе – 4%.

Рефинансирование ипотеки

Условно период действия кредитного договора можно разделить на два этапа:

1. действие фиксированной ставки – обычно устанавливается на первые несколько лет;
2. переход на переменную процентную ставку кредитора.

Если первая часть характеризуется понятными и фиксированными платежами, то предсказать сумму следующих взносов во время плавающего периода бывает непросто. А также сумма переплат по займу может получиться значительно выше, когда платежи зависят от применяемого в тот момент процента в конкретном банке.

Во избежание таких трудностей можно по окончанию срока действия фиксированной ставки запросить у банка изменение договора в части её продления или пройти процедуру перезаключения сделки по ипотеке (рефинансирование). При рефинансировании можно внести дополнительный капитал с целью уменьшения суммы сделки, а также выбрать новые наиболее выгодные условия договора.