Анализ ситуации в секторе аренды жилья в Великобритании

Значительная часть жителей Великобритании предпочитает брать в аренду квартиры и дома- это всегда было доступно финансово и удобно при периодических переездах. Однако рынок перетерпел серьёзное потрясение в связи с пандемией COVID-2019 и нынешняя ситуация значительно отличается от доковидной. Всем, кто собирается сдавать свою недвижимость, а также тем, кто планирует взять квартиру в аренду в ближайшее время, стоит ознакомиться с текущими тенденциями.

Актуальное состояние рынка аренды недвижимости

Рынок недвижимости Лондона претерпевает серьёзный кризис доступности объектов для арендаторов. Такие условия нетипичны для британской экономики, что привлекает внимание правительства и частных компаний. Проводятся различные исследования по установлению причин и поиску решений сложившейся ситуации. Сейчас определены 2 основные проблемы:

• уменьшение количества объектов жилой недвижимости, выставленной на рынок;
• повышение уровня арендной платы, значительно превышающий доковидные.

Жизнь столицы Великобритании в значительной степени зависит от рынка аренды недвижимости. 30% жилых объектов арендуются и не используются хозяевами для жизни. В съёмных домах проживает более 2,7 млн. жителей Лондона. Поэтому при изменении рынка аренды, остальные сферы экономики также ощущают изменения, связанные с необходимостью людей искать себе доступные варианты проживания и средства на их оплату.

Исследования рынка арендной недвижимости проводятся периодически,что необходимо для объективной оценки ситуации. И если в пандемиюнегативные изменения были ожидаемыми, то в последующие периоды бизнес рассчитывал на постепенное восстановление прежних темпов роста, а также на позитивное развитие ситуации в целом. Первые неутешительные сообщения появились в 1 квартале 2022 года, когда объём сдаваемой недвижимости оказался на 35% ниже, чем за аналогичный период до наступления COVID-19. Такие данные встревожили участников рынка и заставили обратиться к более подробному анализу происходящего.

Масштабное изучение ситуации включалов себя анализа данных рынка аренды,опросы, интервью участников рынка, а также организацию фокус-групп для обсуждения сложившийся ситуации. Работа велась со всеми сегментами рынка для составления наиболее полной картины. Однако особое внимание уделялось той части недвижимости, которая чаще всего арендуется населением. Результаты исследования четко свидетельствует об ухудшении положения на рынке аренды: семьям с низким уровнем обеспечения всё сложнее подбирать для себя подходящие объекты и труднее справляться со своевременной оплатой их. Есть риски увеличения количества людей, не имеющих постоянного места жительства.

Главные выводы анализа рынка частной аренды в Лондоне

В части итогов проведенной работы содержится перечень факторов, отрицательно влияющих на рынок аренды жилой недвижимости в Великобритании и, в особенности, в столице страны. Наиболее значимыми являются:

• объём сдаваемых объектов в части наиболее востребованных вариантов (это преимущественно квартиры с 1-4 спальнями) сократился на 41% по сравнению с количеством выставленных предложений в 2017 году по всему Лондону. Общая тенденция за его пределами чуть лучше, однако тоже демонстрирует отрицательную динамику – рынок сократился на 33%;
• при сравнении периодов с января по март 2017-2019 годов и аналогичного промежутка 2023 года отмечается снижение выставленных для аренды объектов с 1-3х спальнями на 36% в самой столице и за её пределами;
• больше других пострадал сегмент домов с 4 спальнями. Таких предложений стало меньше на 46,6% при исследовании в том же временном промежутке;
• арендная плата выросла почти на 20% в феврале 2023 по сравнению с мартом 2020. Вероятнее всего хозяева недвижимости продолжат поднимать аренду в связи с уменьшением количества предлагаемых вариантов.

Правительство Соединённого Королевства реализует программу Local HousingAllowance (LHA) – специальное жилищное пособие для арендаторов, чей уровень дохода низкий и не позволяет полноценно оплачивать аренду. Данная мера является достаточно распространённой: порядка 300 тысяч семей доказали необходимость помощи и пользуются поддержкой государства, обеспечивая арендодателей своевременной оплатой обязательств. Исследование этой части потребителей услуг также вызвало интерес, так как государство отказалось поднимать ставки субсидирования в апреле 2020 года и по сей день не изменило своего решения. Арендодатели, оценив принятые меры, снизили количество жилых объектов, которые можно было бы снять с использованием жилищного пособия LHA. Для оценки действия данного фактора был выбран портал Rightmove: в 2020-2021 годах 18,9% недвижимости можно было арендовать с использованием процедур LHA, тогда как в 2022-2023 годах данной опцией разрешают воспользоваться лишь 2,3% собственников жилых объектов.

Итоговое заключение по проведенному исследованию также содержит перечень факторов, почему рынок терпит дефицит доступных вариантов для съёма:

• значительное количество домовладельцев предпочитают не сдавать в аренду недвижимость, а продавать её. За счёт данного явления рынок купли-продажи существенно растёт, в последние периоды он увеличился в 2 раза и это не предел;
• изменения на политической арене увеличили расходы по содержанию недвижимости. Менее устойчивыми к росту расходов оказываются те владельцы, чьи предложения были самыми низкими, что заставило их рассмотреть возможность продажи;
• если ранее арендаторы предпочитали периодически менять места жительства, подстраиваясь под свой ритм жизни (смена работы, потребность в детском саду, школе и многое другое), то сейчас им стало труднее найти подходящий вариант по доступной стоимости.Поэтому осуществлять переезды жители стали намного реже, что также снижает количество объектов, поступающих на рынок аренды.

Утверждать, что нынешние тенденции имеют перспективу стать постоянными условиями функционирования, пока преждевременно. Однако анализ полученных данных говорит о текущем сокращении рынка арендной недвижимости в Великобритании. Также можно полагать, что в ближайшей перспективе ожидать внезапное улучшение ситуации не придётся.

Проблема недостатка жилья для малоимущих слоёв населения

Помимо арендодателей проблемы из-за уменьшения рынка доступной недвижимости возникли и у малоимущего населения, что, в свою очередь, заставляет государство и службы помощи лицам без постоянного места жительства испытывать трудности. Кризис в социальной сфере набирает обороты:

• люди испытывают проблемы с текущей оплатой квартир, что ставит под угрозу сохранение проживания в них;
• наблюдается рост числа людей, лишившихся крова;
• появляется дефицит подходящих вариантов для временного размещения бездомных;
• размер необходимых финансов для решения проблем превосходит реально имеющиеся у социальных служб.

Таким образом, негативные изменения на рынке арендной недвижимости Великобритании прямым образом влияют на способность властей решать вопрос с недостатком жилья. Социальных объектов для размещения оставшихся без дома людей не хватает на всех нуждающихся, поэтому арендуемые социальными службами квартиры могли бы помочь улучшить ситуацию, однако доступных вариантов на рынке всё меньше. Также и растущая арендная плата не позволяет социальным службам обеспечить всех нуждающихся подходящими условиями проживания.

Отсутствие реальных способов кардинально изменить ситуацию и выйти из социального кризиса в ближайшем будущем приводит к тому, что число бездомных только растёт, а местные власти всё меньше справляются с решением проблем на местах.

На данный момент London Councils сообщает о 166 тыс. жителей столицы, размещенных в пунктах временного пребывания. Если сравнивать это количество с чем-либо, то ровно столько же людей проживает в некоторых районах Лондона, а также небольшие города, например, Оксфорд и Блэкберн имеют такую же численность жителей. Уже по нынешним оценкам ежемесячно районным властям приходится тратить на урегулирование проблемы порядка £52 млн.

Предложения по решению жилищного кризиса

Отчётное исследование в качестве заключения содержит ряд предложений, которые способствовали бы выходу из сложившейся тяжелой ситуации на рынке арендной недвижимости. Среди них:

• поднять ставки по жилищным субсидиям для малоимущих граждан до уровня, соответствующего рыночному, что зарекомендовало себя как наиболее работающая мера;
• разработать бонусы для арендодателей, которые стали бы сдавать квартиры по более низкой цене, например, предложить льготные ипотечные проценты или снизить налоговое бремя на полученный от аренды доход;
• обеспечить местную власть и социальные организации дополнительным финансированием на покупку жилых домов для размещения оставшихся без крова семей.

Данные меры могли бы в короткие сроки дать глоток свежего воздуха отрасли, выиграв время для более глобальных изменений. Однако ожидать, что они могли бы полностью снять имеющийся кризис, не приходится – требуются более серьёзные мероприятия.

Периодически происходит рассмотрение законодательства об арендаторах, в рамках которого, планируется отменить возможность выселения по статье21. При этом, государство старается, чтобы применяемая мера не отпугнула потенциальных арендодателей от сдачи недвижимости в наём.

Также ожидается, что государство разработает долгосрочную стратегию развития сектора арендной жилой недвижимости. Здесь будет уместно строительство дополнительных объектов, ориентированных на социальную аренду. Это максимально эффективный выход из сложившейся ситуации, но он неизбежно осложнён длительностью реализации, ведь возведение домов требует привлечения значительных ресурсов. Поэтому важно уже сегодня начать применять те меры облегчения ситуации, которые доступны в нынешних реалиях.

Сектор арендной жилой недвижимости в Великобритании переживает годы значительного кризиса. Количество доступных для населения объектов значительно ниже спроса при постоянно повышающейся арендной плате. Государство занимается разработкой плана урегулирования рынка, однако он имеет долгосрочную перспективу. Некоторые мероприятия призваны облегчить ситуацию, но только ими обойтись нельзя, так как проблема достаточно большая. В то же время растёт рынок купли-продажи недвижимости, где можно приобрести интересные варианты для последующей организации собственного арендного бизнеса.