Влияние принципов ESG на стоимость недвижимости в Великобритании

Экологические проблемы всё ярче звучат во всём мире. Что конечно же находит отклик, в том числе и на рынке недвижимости. Всё чаще крупные инвесторы проверяют своих партнёров на соответствие принципам ESG: экологичность, социальная политика и корпоративное управление. В данной статье будет рассмотрен только первый аспект – как ответ отрасли на шаги правительства по стремлению к «чистому нулю».

Необходимость декарбонизации окружающей среды заставляет власти Великобритании ужесточать законодательство, вводить новые требования измерения и формы отчетов по применению методов работы, повышающих экологичность уже существующих и строящихся объектов. В 2019 году британское правительство провозгласило курс на Нулевой уровень выбросов– концепция, когда выбросы углекислого газа равны поглощению его из атмосферы. Текущий год должен ознаменоваться окончанием работы по разработке стандартов строительства недвижимости, полностью соответствующих данной концепции. Ожидается, что он будет учитывать интересы всех сторон и станет точкой отчета новой эпохи в отрасли.

Уже на данном этапе важную роль играет профессия оценщика недвижимости. Именно он должен дать грамотное и объективное заключение о соответствии каждого отдельного объекта экологическим принципам с учетом возможных шагов по модернизации недвижимости, а также написать конечный вывод о стоимости и перспективности сделок найма и купли-продажи. Поэтому миссия оценщика представляется достаточно непростой и одновременно очень важной.

Ситуация в сфере коммерческой недвижимости

В 3 квартале 2023 года был проведен опрос на рынке коммерческой недвижимости с целью выяснения мнений относительно вектора развития в сторону программы Чистого нуля. 41% респондентов отметили, что планируют полностью перестроить функционирование своих компаний согласно экологической концепции к 2030 году. Для этого, например, многие фирмы-арендаторы вступают в тесное взаимодействие с арендодателями и разрабатывают собственные пути выхода на NetZero.

Аналитические компании проводят исследование рынка по выявлению общих тенденций ценообразования аренды в зависимости от степени адаптированности объектов согласно экологическим нормам. На данный момент наблюдается повышение стоимости найма на 8-18% у тех лотов, которые наиболее соответствуют «зеленым» нормативам. Полученные выводы требуют особенного внимания со стороны правительства и принятия каких-либо мер, улучшающих ситуацию.

Планируется, что согласно вводимым нормам, всё больше объектов будет приведено в соответствие концепции Чистого нуля. Поэтому надбавка к стоимости будет снижаться. Одновременно здания, не соответствующие заявленным требованиям, будут реализовываться по заниженным ценам, что сделает их менее привлекательными для инвесторов.

На данном этапе взаимодействия всех сторон отрасли недвижимости наблюдается отсутствие четкого понимая, что именно необходимо предпринять следующим шагом для удовлетворения интересов всех участников. Определённо, каждая сторона заинтересована как в приближении к стандартам ESG и полном переходе на них, так и в увеличении стоимости своих активов. Нет сомнений, что процессы нужно ускорить путем принятия дополнительных нормативных документов.

Сложности проведения оценки состояния объектов

Не существует двух идентичных зданий, так каклюбая недвижимость – уникальное сочетание архитектурного решения с территориальными условиями. Даже типовые проекты имеют свои различия ввиду разницы расположения. Поэтому единого способа приведения недвижимости в соответствие концепции Чистого нуля не существует. Формирование плана модернизации каждого отдельного строения требует наличия следующих знаний:

• возможность применения в отрасли механизмов декарбонизации;
• технических характеристик данной недвижимости;
• жизненного цикла здания.

Всё это важно не только иметь в полном доступе, но и уметь верно понимать, оценивать ив нужный момент правильно применять. Особенно сложно с методами декарбонизации: не все существующие способы можно применить в любом здании, некоторые подходы в случае использованияследует адаптировать к ситуации.

Роль оценщика в экологическом аспекте ESG

Королевский институт дипломированных геодезистов предписывает оценщикам при проведении своей работы опираться также на данные амортизации здания, перечень необходимых капитальных затрат и уровень соответствия курсу Чистого нуля. Однако данных рекомендаций недостаточно для четкого понимания, как именно выносить окончательное решение. Ведь на один и тот же уровень экологичности можно выйти разными путями и, соответственно, затратами. То же касается и одинаковых методов модернизации: в разных объектах стоимость их применения может значительно отличаться.

Дополнительные сложности вызывает отсутствие бенчмаркинга – возможности сравнить имеющиеся подходы с равнозначными в других компаниях. Оценщики всегда выносят вердикт, основываясь на имеющихся у них данных.Они следят за появлением новой информации и также незамедлительно принимают её во внимание. Некоторые рынки позволяют изучать информацию о показателях и метриках сделок, что часто становится базой для дальнейшего исследования и последующей аргументации выводов. Однако остаётся надежда на принятие общих стандартов, которые бы легли в основу работы оценщика. Тогда можно ожидать снижение затрат в сфере недвижимости в Великобритании для инвесторов.

Важность результатов оценки для дальнейших процессов по стремлению к Чистому нулю

В первую очередь необходимо получить все согласованные данные. Несмотря на различные подходы к оценке объектов, важно не допускать таких ситуаций, когда стремлением к экологичности пренебрегают в угоду снижения стоимости затрат. Крупные компании стараются использовать общий опыт сбора данных, анализа и проверки для оценивания недвижимости. Однако для всех важен следующий шаг – перевод к стандартизированным условиям работы, чтобы результаты были по-настоящему объективными и универсальными.

Правильное ценообразование невозможно без использования открытых источников информации. Однако сейчас эти данные являются специальными и не доступны всем нуждающимся. Например, это:

• содержание юридических консультаций арендаторов и арендодателей;
• технические характеристики объектов;
• данные об экологических проблемах на местности;
• способы повешения экологичности в зданиях;
• планы и расчётные таблицы модернизаций.

Необходимо создать особую среду, где было бы возможно свободное общение и обмен опытом, налаживание деловых контактов между всеми участниками рынка недвижимости Великобритании: арендодателями, арендаторами, оценщиками, междисциплинарными группами. Это позволило бы повысить качество выполнения своей части работы у каждой из сторон, а также дало бы возможность экспертам лучше понимать процессы сегмента.

Понимание необходимости изменений в сфере строительства и эксплуатации для повышения экологичности сейчас не является спорным вопросом, так как каждый человек хотел бы жить в чистом городе или пригороде и желает того же своим потомкам. Однако экономическая составляющая такого стремления часто тормозит общие процессы, особенно на фоне отсутствия универсальных подходов и требований. Роль оценщика сложно преувеличить: именно от его выводов зависит дальнейшее развитие объектов недвижимости. Важно, чтобы стоимость подталкивала собственников к каким-либо прогрессивным действиям и не оставляла шансов на бездействие. Так или иначе, всё зависит от работы оценщика недвижимости. Чем раньше появится платформа для обсуждения вопросов всеми участниками рынка, тем быстрее и эффективнее будет меняться экономика в данной сфере.

Важные вопросы о влиянии принципов ESG на стоимость недвижимости в Великобритании